Mua nhà từ người được ủy quyền & Rủi ro tiềm ẩn

Đăng bởi: Admin, ngày 04/09/2020 08:33 AM

1. Các rủi ro tiềm ẩn

- Bên ủy quyền chết trước thời gian công việc ủy quyền được thực hiện, nhưng bên nhận ủy quyền vẫn thực hiện công việc được ủy quyền. Việc thực hiện công việc ủy quyền này có hợp lệ hay không?

- Bên nhận ủy quyền vượt quá phạm vi ủy quyền: Tôi ủy quyền cho ông B ký hợp đồng chuyển nhượng bán nhà cho ông C, tôi không ủy quyền cho ông B lấy tiền. Nhưng ông C đã lấy tiền và không đưa lại cho tôi (Khách hàng Quận 1).

- Bên ủy quyền hạn chế phạm vi ủy quyền khiến bên nhận ủy quyền lúng túng khi không có thẩm quyền quyết định sự kiện phát sinh: Anh A ủy quyền cho chị H bán nhà cho bà B, hợp đồng chuyển nhượng đã ký xong thì phát hiện có sai sót, chị H không có quyền hủy hay yêu cầu ký lại vì phạm vi ủy quyền không bao hàm hành vi này (Khách hàng Quận 8).

- Người đang sống ở nước ngoài ủy quyền cho người ở Việt Nam thực hiện giao dịch bất động sản, tại thời điểm thực hiện công việc được ủy quyền, người được ủy quyền không xác minh được: người ủy quyền có quyền hay không, người ủy quyền còn sống không, người ủy quyền có phụ thuộc quyền hay không?

- Lý do gì một bên vợ hoặc chồng lại ủy quyền cho một người khác đứng ra thay mặt để giao dịch bất động sản? Hoặc trường hợp cả vợ và chồng đều ủy quyền cho người khác?

- Trường hợp bên mua không đủ tiền mua bất động sản, bên thứ 3 đứng ra cho vay, giải pháp nào đảm bảo cho việc quan hệ giao dịch của các bên đều được bảo vệ?

2. Một số rủi ro cụ thể hiện nay

Viện dẫn một tình huống cụ thể để bạn thấy sự phức tạp và rủi ro tiềm ẩn của việc mua nhà từ người được ủy quyền:

A là bên mua nhà, B là bên bán nhà, B ủy quyền cho C, giá trị căn nhà là 12 tỷ. Hiện tại A đã đặt cọc 4 tỷ và chưa có nguồn 8 tỷ để thanh toán tiếp.

+ Rủi ro 1: A không thanh toán 8 tỷ, A sẽ mất 4 tỷ đã đặt cọc.

+ Rủi ro 2: C đã lấy tiền cọc, nhân cơ hội A không thanh toán tiếp, C lấy luôn 4 tỷ, rủi ro cả A và B đều phải chịu.

+ Rủi ro 3: B đã có vợ, mặc dù vợ B không đứng tên trên sổ hồng, nhưng B đã ủy quyền toàn bộ cho C, khi vợ B biết, vợ B đã không đồng ý giao dịch này, rủi ro cho A khi đã đặt cọc.

+ Rủi ro 4: C là người nhận tiền đặt cọc từ A, sau khi nhận tiền xong, C chết, tiền đặt cọc chưa đưa cho B. Khi đó, A mất cọc, B không biết tiền đang ở đâu, con cháu của C khai nhận di sản thừa kế.

+ Rủi ro 5: Sau khi C nhận tiền đặt cọc từ A, C chưa giao tiền cho B thì B chết. Tài sản chưa được chuyển giao, tài sản của người chết để lại thì sẽ được chia thừa kế.

Trường hợp có một bên (D) đứng ra cho A vay 8 tỷ để thanh toán nốt phần giá trị thanh toán còn lại của căn nhà.

+ Rủi ro 6: D bỏ ra 8 tỷ và không có bất cứ quyền hay chứng cứ, chứng minh gì trong giao dịch này. Vì bên bán là bên B, bên mua là bên A.

+ Rủi ro 7: C nhận tiền đặt cọc từ A và tiền thanh toán 8 tỷ còn lại từ D, C lấy đủ 12 tỷ nhưng không bàn giao tiền cho B.

+ Rủi ro 8: D bỏ ra số tiền lớn hơn A (gấp hơn 2 lần), nhưng D không phải bên mua, D nhận được gì từ giao dịch này?

Và còn rất nhiều các rủi ro khác phát sinh trong giao dịch mua bán bất động sản thông qua ủy quyền mà dù bạn đứng ở vị trí nào, rủi ro cũng xuất hiện.

3. Giải pháp hạn chế rủi ro

Như vậy, việc mua bán nhà từ người được ủy quyền gặp không ít rủi ro. Nếu mua nhà trong trường hợp này, bạn cần phải chú ý những điều sau:

♦ Thứ nhất, người được ủy quyền có đủ điều chuyển nhượng căn nhà hay không, có bị phụ thuộc quyền, liên quan đến yếu tố nước ngoài, thừa kế hay không.

Người mua cần tìm hiểu trước thông tin căn nhà mình sắp mua có đang bị ràng buộc bởi hợp đồng ủy quyền hay không. Hiện nay việc ủy quyền liên quan đến nhà đất đã được lưu trữ và kết nối trong hệ thống các tổ chức hành nghề công chứng. Do vậy cũng sẽ dễ dàng tìm hiểu được thông tin.

♦ Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực.

Nếu người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng căn nhà thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thnh văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, lúc đó mới đảm bảo được quyền lợi của bên mua nhà.

♦ Thứ ba, phải có một cán cân bảo vệ bạn trong một giao dịch mua bán bất động sản được suôn sẻ và khép kín để dù bạn đứng ở vị trí nào trong quan hệ giao dịch đó, quyền và lợi ích của bạn cũng được bảo vệ.

4. Giaiphaptaichinh giúp gì được cho bạn?

Giaiphaptaichinh sinh ra để lường trước các rủi ro phát sinh và giúp bạn đưa ra các giải quyết an toàn, đúng luật, bảo vệ tất cả các bên trong quan hệ giao dịch. Từ tình huống bên trên, GPTC đã:

-Tạo ra hành lang pháp lý để 4 tỷ đặt cọc của A phải đến được B (bên mua đặt cọc cho bên bán);

-Tạo ra hành lang pháp lý để bên C được thực hiện công việc ủy quyền của bên B: không vượt quá cũng không bị hạn chế;

-Tạo ra hành lang pháp lý để bên D khi xuống tiền cho bên A thanh toán phần giá trị còn lại có cơ sở vững chắc trong tay để 8 tỷ không ra đi một cách vô nghĩa;

-Cuối cùng, GPTC tạo ra hành lang pháp lý để giao dịch bất động sản này tạo thành một giao dịch khép kín, tất cả mọi khâu đều được kiểm soát, an toàn và hợp pháp, bảo vệ cho tất cả các bên trong quan hệ giao dịch. Bên cạnh đó, chúng tôi hướng đến cách giải quyết có lợi cho các bên ngay cả khi có mâu thuẫn phát sinh. Các bên đều có cơ sở trong tay nhằm bảo vệ quyền lợi cho mình, hạn chế các tranh chấp, xung đột phải giải quyết bằng tố tụng tốn kém chi phí và thời gian.