Làm thế nào để kiểm tra tính pháp lý của dự án khi mua nhà?

Đăng bởi: Admin, ngày 06/01/2021 14:48 PM

1. Đối với dự án nhà chung cư

Đối với những loại dự án này, pháp luật hiện hành đã quy định cụ thể về điều kiện để chủ đầu tư được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc ký hợp đồng huy động vốn với người mua trong điều kiện cho phép, cụ thể như sau:

-Trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã hoàn thiện phần móng thì chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu thuê hoặc mua nhà ở. Theo đó, tổng số tiền huy động vốn trước khi tiến hành bàn giao nhà ở cho khách hàng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở ghi trong hợp đồng.

-Chủ đầu tư chỉ được ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có bản thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã hoàn thiện phần móng và đã hoàn thành thủ tục mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định về pháp luật kinh doanh bất động sản và đã có quyết định phê duyệt của Sở Xây dựng nơi có dự án xây dựng nhà ở.

Cụ thể, việc xây dựng xong phần móng của dự án được xác định là giai đoạn đã xây xong phần đài giằng móng hoặc đến độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất tại công trình nhà ở này và được nghiệm thu kỹ thuật theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.

Tại điểm b, khoản 3 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, chủ đầu tư chỉ được ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có bản thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã hoàn thiện phần móng và đã hoàn thành thủ tục mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định về kinh doanh bất động sản trong luật và đã thông báo đến Sở Xây dựng nơi có dự án xây dựng nhà ở trước 15 ngày.

Trên cơ sở đó, khi mua căn hộ chung cư trong các dự án, bạn nên lưu ý kiểm tra xem dự án đó đã đủ điều kiện để chủ đầu tư ký kết hợp đồng huy động vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc đã đủ điều kiện để ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa để quyết định việc giao kết hợp đồng có đảm bảo hay không.

2. Đối với dự án đất nền

Trước khi ký kết hợp đồng, người mua cần kiểm tra người bán có phải là chủ đầu tư của dự án hay không vì chỉ có chủ đầu tư mới có đủ điều kiện giao kết hợp đồng và giải quyết tất cả các vấn đề liên quan đến bất động sản dự án này.

Người bán phải chứng minh được mình là chủ đầu tư thông qua các văn bản như: Quyết định phê duyệt thực hiện dự án, Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến dự án trước khi mở bán.

Bên cạnh đó, để đủ điều kiện chuyển nhượng, mua bán, chủ đầu tư phải hoàn thiện tất cả hệ thống cơ sở hạ tầng trong dự án và phải được tách thửa, phân lô của từng nền đất. Trường hợp dự án chưa giải tỏa đền bù xong, chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng, chưa phân lô thì chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Thêm nữa, bạn cũng cần nhìn vào uy tín của chủ đầu tư, điều này là rất quan trọng vì hiện nay trên thị trường có rất nhiều dự án ma, chủ đầu tư ma dùng mọi thủ đoạn để thực hiện những hành vi xấu, do đó, nếu chưa từng có kinh nghiệm giao dịch bất động sản, bạn hãy tham vấn một đơn vị có kinh nghiệm lâu năm như Pháp lý giải pháp tài chính.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ

Thứ nhất, trước khi muốn mua đất hay nhà, bên mua cần xem bản chính giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, cụ thể như sau:

-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ nếu được cấp trước năm 2005) hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (còn gọi là sổ hồng, được cấp sau năm 2005).

-Trường hợp là nhà ở thì phải kèm theo những giấy tờ khác: Thông báo và biên lai nộp lệ phí trước bạ, bản vẽ hiện trạng.

-Bạn phải kiểm tra xem giữa hiện trạng và thực tế có khớp nhau không? Nhà xây dựng xong đã hoàn công hay chưa?

Xem thêm: https://giaiphaptaichinh.net/rui-ro-khi-mua-nha-chua-hoan-cong

-Bên cạnh đó, bên mua cần phải xem Chứng minh nhân dân, căn cước công dân của bên bán để xem họ có phải là chủ sở hữu hay không nhằm tránh trường hợp giao dịch với chủ thể không có thẩm quyền. Trường hợp này giao dịch sẽ vô hiệu.

Thứ hai, bên mua nên kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản ở các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như: Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để biết tình trạng: có đang tranh chấp, thế chấp hay không? Có thuộc diện bị thu hồi hoặc quy hoạch dự án nào không?

Thứ ba, về hình thức của hợp đồng nhà đất pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Theo đó, việc mua bán nhà đất chỉ bằng giấy viết tay hoặc vi bằng đều không phù hợp về hình thức, không được pháp luật công nhận và thường chứa đựng nhiều rủi ro (nhất là đối với bên mua).

Nội dung bài viết mang tính chất tham khảo chung, không phải là nội dung tư vấn nhằm giải quyết các nhu cầu pháp lý cụ thể của từng khách hàng. Nếu có nhu cầu tư vấn cụ thể, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ miễn phí.