Vấn đề pháp lý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở vẫn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ví dụ như mua căn hộ trong một tòa nhà chung cư.

Theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản 2014, khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có đủ các điều kiện như phải có Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở, chỉ được đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Thiếu bất kỳ điều kiện nào, người mua nhà phải yêu cầu chủ đầu tư bổ sung để tránh trường hợp giao dịch bị vô hiệu. Cụ thể, được quy định như sau:

o Thứ nhất: có Giấy tờ về quyền sử dụng đất (nghĩa là chủ đầu tư đã được giao đất, cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án);

oThứ hai: Có hồ sơ dự án đầy đủ (nghĩa là chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư; văn bản chấp thuận về chủ trương đầu tư);

oThứ ba: Có thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nghĩa là Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền);

oThứ tư: Có giấy phép xây dựng (Giấy phép xây dựng của toàn bộ dự án);

oThứ năm: Đối với nhà chung cư/tòa nhà hỗn hợp phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của tòa nhà. Đối với nhà ở liền kề/thấp tầng thì phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án.

oThứ sáu: Có văn bản của Sở Xây dựng gửi chủ đầu tư xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán.

oThứ bảy: Chủ đầu tư còn phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Khi ký kết hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải gửi kèm một bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng (đây là quy định bắt buộc).

oThứ tám: Dự án không bị tranh chấp, không bị kê biên hoặc bị thế chấp.

oThứ chín: Ngoài những quy định nêu trên, người mu cần tìm hiểu thông tin về dự án tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đến kiểm tra thực địa khu đất đang xây dựng để xem tình trạng và tiến độ xây dựng thực tế nhằm củng cố thêm cơ sở để cân nhắc trước khi ký hợp đồng.

Từ những phân tích bên trên của chúng tôi, bạn đã có cái nhìn sơ bộ về những rủi ro của việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Song hành với lợi nhuận cao thì mức độ rủi ro cũng ngang tầm. Như vậy, nếu không kiểm tra hoặc kiểm tra không đủ các điều kiện như trên, thì lời khuyên của chúng tôi là “không nên mua”. Còn nếu đã mua, đã ký hợp đồng khi chưa đủ điều kiện nêu trên thì nên làm việc lại với bên bán/chủ đầu tư về các hồ sơ pháp lý dự án. Đồng thời, hỏi chủ đầu tư về khả năng thực hiện dự án, việc hoàn thiện và bàn giao căn hộ đúng hạn hay không, nhằm điều chỉnh hợp đồng/văn bản đã ký cho phù hợp với thực tế, tránh bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn trái phép, không được nhận nhà đúng hạn mà còn phải mất thời gian, mất tiền bạc để kiện tung/tố cáo nhằm thu hồi lại số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư.

Hãy liên hệ chúng tôi để được hỗ trợ chi tiết nhất.